7月22日,博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文度假酒店举办。年会以“潮平风正:美好住居新航海”为主题,涉及中美 、长租公寓、产城融合、楼市调控等热门话题。在《品质人居:住房的美好时代》分论坛上,业内大咖对长租公寓的盈利模式及未来风口进行了深入探讨,同时,《年长租公寓TOp10》榜单揭晓。
租金上涨趋势不变或将激发限租令出台
随着越来越多企业和机构涌入租赁市场,关于租赁市场是否会成为风口成为业内争论的焦点。新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷坦言,基于投资回报率的考虑,目前的租赁市场还看不到盈利模式。大房企进入长租公寓市场,资金沉淀时间过长,租金上涨慢,不利于企业高周转,因此很难将精力投入租赁市场,企业不可能将未来的增长寄托于现在的算帐。即使未来5年租金翻一番,投资回报率依然是3%到4%,无法覆盖租金成本。在谈到未来租金趋势,欧阳捷表示,未来租金肯定会上涨,在一二线城市涨幅会达到30%到50%,但房企的账依然算不过来。
谈及租金回报率,中国REITs联盟秘书长王刚也分析,长租公寓的发展从投资的角度看资金回报率太低,按照收益率=净资金/资产价格,目前的现状是,一线城市收益率仅1%,二线城市2%,对于企业来说借贷成本则高达6%到7%,出现了完全倒挂的局面。在这种局面下,只有各地推出租赁住房,纯租赁用地,包括公改住或者是商改住,降低持有成本,将收益率提高,长租才可能更好的持续。
同时,未来租金不断上涨很可能会激发*府出台相应的租金条例,限租令也会相继出台,欧阳捷认为行*化手段调控租金将是未来大概率事件。事实上,稳房价、控租金的论调目前已经多次出现,未来指望租金翻倍,保证租金回报率大幅度提升是不切实际的。
对于看不到盈利模式情况下依然有越来越多房企进*租赁市场,欧阳捷分析认为主要有三方面原因。一方面一些房企以前拿了很多的房子,无法处理,因此改为租赁公寓、做REITs,从市场上圈笔钱进来,解决流动性不足的问题;另一方面*府说要拿地,就要做商办,还要自持,只能进入租赁市场。第三方面原因则是占位,未来租赁市场,如果现在不去站位,未来就没有机会了,如果不参与租赁市场,未来就不可能在城市中拿地,因此要去占位。
租赁市场未来是否会成为风口?欧阳捷对房企未来多元化战略予以肯定,但同时也表露了对在租金、广告、停车位等多种经营收益下租赁市场仍旧难以盈利的隐忧。
长租时代:开发商的集体忧虑
对于进*长租公寓市场的纠结,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领则归结为这是个开发商集体忧虑的时代。在他看来,大的投资机构纷纷投资租赁市场,核心来自于租金的回报率,来自于规模效应和网络效应。而租赁行业中唯一具备网络效应的就是分散式租赁,即将大量私有业主的闲置房源拿出来,租金开发的时候,通过更好的装修和改造,获取增量的价值。杨现领表示,目前市场上开发商做租赁的企业,出租率都不是很理想,一旦出租率低于85%,企业就会亏钱。加之寻找租客的周期很长,如果没有运营能力是很艰难的。因此从开发的转型,到居住生活服务的转型,其实是非常艰难的跳跃,完成这个曲线是非常难的。
他认为,今天租赁市场最大的风险,是将租赁当成开发,将租赁简单的等同于开发,将租购并举简单的等同于以租代购,这是非常致命的。在今天的市场,绝对不可能靠增量市场的开发,完成租赁的供应,但今天就是这样做的。当住宅的供应总量不增加的情况下,压缩购房的供应比例,潜在的商品房供应就会收缩,这部分用地被压缩,结果就是潜在住房供应越来越少,租赁是强刚需,它的租赁偏好实际上取决于周边的配套、地段、交通便利性,这才是核心。在这种情况下,租赁的需求结构和租赁供应结构,正在发生非常大的错配,从租赁崛起到泡沫不过一到两年时间。
此外,杨现领认为当下租赁市场把租赁支持性*策等同于金融支持用于开发也是一种风险。以今天大型的国有企业和房地产企业为例,时下流行的做法是发行各种REITs募集资金做租赁,杨现领认为这是非常荒唐的事情,其背后的动机难以揣测。从某种程度上来说,在租金回报率很低的情况下,开发商拿钱做租赁和拿地做开发是无法相提并论的。而在接受媒体采访时,他坦言,现在长租公寓市场竞争最大的特点就是没有竞争,准入门槛低,也没有极具竞争力、一家独大的产品出现。
对于未来租赁市场,杨现领认为总体租金市场会形成结构,即80%房源来自于市场主体,10%是开发,10%是*府提供的租赁市场,这是比较合理的比重。
《中国长租公寓TOP10榜单》:房企难敌机构
房企纷纷进*长租市场,业内纷纷判定目前难以盈利,中国的长租公寓市场现状究竟如何?在博鳌·21世纪房地产论坛上《中国长租公寓TOP10榜单》发布。揭晓了机构类长租公寓TOP10、房企长租公寓TOP10和长租公寓阵亡名单。
从长租公寓产品定位来看,进入前10的机构长租品牌产品以白领公寓为主,恰恰契合了市场的主体需求。而目前市场上有一些蓝领公寓做的非常大,主要卖床位,很难在保单中进行横向对比。在统计的出租率中,机构类的长租公寓整体非常高,说明机构类长租公寓具有非常好的运营能力和水平。前十品牌分布的情况,大部分是在北京和长三角地区,说明这两个市场发展的相对比较早,市场规模相对比较大。前十名当中,达到独角兽水平目前有两家,自如融资后估值是亿,魔方公寓年达到了这样的估值,没有最新的数据,无法判断目前估值是多少。
和机构类长租公寓不同的是,房企长租公寓的排行榜中大型房企占有的房源数量相对比较高。从成立时间上来看,房企集中在年和年介入这个领域,跟机构相比晚,整体房源的开业数量跟榜单相比还是比较少,说明进入的比较晚,规模目前还没有达到。从出租率来看,也明显低于机构类的前十的榜单。这说明房企无论规模拓展和运营能力和现阶段,与机构存在一定的差距。
资金链断裂,包括经营不善,是企业阵亡主要的原因,也体现了运营能力依然是目前长租公寓领域非常核心的指标。值得一提的是,长租公寓阵亡名单中,有两家企业出现了火灾的情况,也说明了安全是行业的底线。另外还有两家最终遭遇了并购,在目前长租公寓还在规模扩张阶段,未来并购的情况会越来越多。