编者按：后疫情时代，商业地产迎来了前所未有的变革机遇。商业地产运营者在变化中重塑商业模式，探索发展逻辑。
9月29日，“突围·创变新模式下的‘舍与得’中国商业地产物业管理创新峰会”在京召开，论坛由中国房地产报、中国房地产网、中房报新媒体、中房智库、商业中国、物业中国主办。
好商业作为受邀媒体，参与了这场商业界的头脑风暴，并推出《大咖说商业》系列报道。是为第一篇，关于社区商业。
社区商业，距离居民生活最近的商业业态，曾因政策鼓励和政府补贴吃尽红利，创造“一铺养三代”的神话。时移世易，由于管理无序和杂乱，电商冲击日渐加剧，社区商业船大难掉头，在新商业崛起后日渐式微。
一场疫情，让处境尴尬的社区商业迎来转机。这场大型的居家隔离，将社区商业的地缘优势放大到极限。社区商业自身的迭代和变革，也让部分业态抓住机遇，异军突起。
在中国商业地产物业管理创新峰会上，中国社区商业工作委员会主任董利分享了盘活社区商业的经验。后疫情时代，社区商业将往哪些趋势发展？社区运营者该如何创新变革，成功突围？
以下内容节选自董利《后疫情时代，社区商业破局与创新探索》，内容有删减。
社区商业已经已经走过了五年创新和探索的时间，现在要解决社区商业破局的问题。
疫情之下，社区商业有喜有忧。忧的是行业受到负面的影响，喜的是有些前期创新转型已经做好准备，发展得非常好，甚至逆势发展。比如北京一公里生鲜市场，发展迅猛，因为生鲜是生活的高频刚需。
社区商业在疫情中凸显了重要性，它关乎稳定和战胜疫情的决心。在最关键的时期，城市商业和供应的保障由部队接管，电商表现优异，不能出门的时候，生活的需求都通过电商解决。
生鲜市场和便利店营业额甚至翻番，但也出现了分化。传统的农贸市场、菜市场，因为电商的功能不足，销售反而大幅下降。另外，疫情也暴露了社区商业的问题，这里面有体制原因，也有市场的原因。
未来转型创新将成为一个持久的主题，商业行业都要进行转型创新，社区商业更是如此。
中国社区商业工作委员会主任董利[标准化社区商业中心之路]
年，国务院全文下发的《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（业内通称“39号文”），是对行业影响最大的文件之一。今天带来的解决方案就是针对39号文进行的行业主力创新产品，叫标准化的社区商业中心。
（39号文提出，要完善社区商业网点配置，新建社区（含廉租房、公租房等保障性住房小区、棚户区改造和旧城改造安置住房小区）商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。）
多年以来，10%的要求造成了社区商业增量和存量大幅度提高。过去市场商铺短缺的时候，商铺的销售可观。但是电商来临时，商铺的销售已经成为所有住宅项目的难题。
过去，社区商业业态散乱，行业没有主力军，超市和农贸市场是两个主力业态。但是目前两大主力业态都是传统的业态，都面临转型和发展的问题，仍然面临市场严峻的挑战。
虽然有政府补贴的，但对市场而言，创新能力反而由此下降。近年来，跟社区商业有紧密的四个文件对行业有比较大的影响。今年疫情期间，发改委还发布了关于促进消费和就业文件，也提到了社区商业。
（年以来国务院和各部委发布的关于社区商业的文件：年，商务部《关于加快社区商业发展指导意见》；年国务院《关于加强和改进社区服务工作的意见》；年，商务部《关于加快发展大众化餐饮工作的意见》；年国务院《关于发展家庭服务业的指导意见》；年商务部《关于加快家政服务业发展指导意见》；年商务部等五部门联合发的《关于推进电子商务进社区促进居民便利消费的意见》等等。）
年社区商业的文件非常重要，直接关乎社区商业的未来，解决方案和社区的创新就是依据这个文件。该文件要用信息化、标准化、集约化，以推动商业发展模式的要求，我们启动了社区商业中心建设和管理规范的研究，在全国推动创新模式的试点和示范。
[在菜市场里喝咖啡]
社区商业分为四个级别，重点工作应该聚焦于-平的社区商业，小型的社区商业中心也是目前市场上空白点。未来在新的消费形势的前提下，社区商业中心的模式应该是小而精，美而全，标准化的社区商业中心将是未来生活的重要组成部分。
标准化的社区商业中心通过创新，提炼出非常简单的四个模块：菜果生鲜、主食厨房、社区服务、社区购物。
原来的菜市场破烂不堪、摇摇欲坠，经过改造之后，已经变成美轮美奂的社区的商业中心。由菜市场改造之后菜果生鲜的面积平米，剩下的面积打造社区服务，包括阅览室和社区公共空间。我们还提出在“菜市场里喝咖啡”的理念，它代表了社区商业和生活的方向。
红石板市场里的咖啡店每一个社区有这样的社区商业中心，可以买菜买水果，还可以进行交流聊天。还可以共享厨房，由菜市场变成了真正生活的服务中心、交流中心、文化中心，最后会变成社区精神中心。
在上海有一个1.3万平的传统商业项目，经过改造成了网红。它已经不再是商业项目了，而是会展项目。为什么？因为项目已经不仅成为商业中心、购物中心和生活中心，已经成为区域大的城市会客厅，环境美轮美奂。
这个项目原先经营不好，业主有意拍卖掉，当不良资产处置，评估1万元/平米。但是项目位置不错，正好在十字路口，所以他们下决心改造，投入了五千万。改造之后经营开业大概一年，再到银行去评估，是5万元/平米，5倍的增长。
现在打造了社区商业的示范体系，我们看到的不仅仅是案例，也不仅仅是形象。实际上，它的商业模式已经突破了，没有任何政府补贴下仍然可以落地、健康和成熟的发展。
[开发商突围之道]
在10%的商业面积里面，通过标准化社区商业中心解决20%的商业面积；通过社区综合服务中心，用更大一级的标准化中心解决30%的商业面积，这对我们来说已经达到了目标和要求。
剩下的面积还有很多需要配套的内容，开发商可以进行销售，每一个项目都可以把这两点打造成功，带动销售，可能还需要自留面积，大体应该是这样的操作方式。
在社区商业中心的建设、运营的理念之外。目前开发商面临的痛点的问题是，他们最想解决的问题是商铺面积的销售，但是底商不值得组织专业力量，即使交给社会，往往也不太有专业力量愿意介入。因此，社区商业的操盘成为开发商的软肋，也是鸡肋。
过去还是很好的销售型的物业，现在销售受阻之后变成一个难题。如何解决？
第一步，要有全面创新的产品能落地。对此，我们提出在社区商业中心的标准化。第二步，统一的经营，统一的收购。
我们自己有一个产业规划，比如服务业态，社区工厂、社区书店、社区康养等，标准化的社区商业中心落地的时候，这些板块都会随着进入。我们愿意规模化重点突破和发展，跟开发商合作，再引入资本。如此一来，这种模式成为社区商业创新的方向，引领了未来新的生活方式，还会带动社区商业开发商更好地发展。