来源：中国房地产报
中房报记者李叶｜北京报道
种种迹象表明，城市更新正成为当前楼市新风口。
在十九届五中全会刚刚通过的“十四五”规划中，更是明确了城市更新行动要继续高质量地推动城市发展。“十四五”时期，房企又该如何抓住这一新格局下的新机遇？
12月8日，由中国房地产报、中国房地产网、中房报新媒体、中房智库主办的“中国房地产总评榜大会”上，多位城市更新领域专家、先行者和领跑者齐聚城市更新高峰论坛，共话“城市更新的初心与匠心”。
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陶红兵：城市更新适合眼光长远
不想挣快钱企业做
愿景集团董事长陶红兵
围绕城市更新初心和匠心这一主题，愿景集团董事长陶红兵分享了自己的观点。他说，当前，城市更新被视为存量时代的“*金赛道”，众多企业都想在这个领域分得一杯羹，但城市更新更适合看得长远、不想挣快钱的企业做。
众所周知，愿景集团在城市更新领域开发了耳熟能详的“劲松模式”。
“现在平均每天有7-8组全国各地*府参观团到劲松参观。”陶红兵表示，公司一开始做的时候并没有想到会有今天的效果，最初就是想给劲松这个老旧社区加装电梯，后来发现只加电梯是不够的，还需要做配套的改造和综合整治，结果越做越大，最后成了老旧小区改造示范项目。
在其看来，城市更新回报较低、周期较长，做的过程可能要多和*府、老百姓两头打交道，很多年都处于收回投资阶段，如果能够忍受这种模式，企业就适合做。
陶红兵认为，房地产企业更适合向城市更新方面转型，因为当前行业增量越来越小，存量领域最适合开发商的就是存量更新，“存量交易有贝壳这样的交易商，存量管理有大量物业管理企业，但存量更新、再开发更适合开发商。”
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戴哲：城市更新归根结底是人的更新
佳兆业城市更新研究院院长戴哲
佳兆业城市更新研究院院长戴哲认为，做城市更新更多是运营概念。现在很多开发商也提出城市更新综合运营商战略，但城市更新归根到底是一个人的更新，只要跟生活相关的企业都可以进来。
什么样的企业适合做城市更新？在戴哲看来，一是开发商，开发商可以做一些改造；二是金融机构也可以做城市更新，城市更新的特征就是资本跨越，金融机构在城市更新过程中可以发挥很重要角色，比如很典型的就是成立城市更新集团；三是权利主体，包括南方典型的村集体，他们做的土地整备利益统筹也在城市更新中发挥着重要的角色作用。
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高一轩：城市更新不是简单的空间更新
京投发展股份有限公司总裁高一轩
京投发展股份有限公司总裁高一轩表示，城市更新商业模式成立的前提是几个利益相关方如何合作在一起做价值增量。
企业做城市更新的目的到底是为了什么？
高一轩认为，这不是一个单纯的社会公益化事业，如果是公益化事业应该由*府为主导投资，比如以前的棚改。由企业和社会资本参与的城市更新，如何解决价值增量是很重要的。因此在这个价值增量中要重新定义利益主体之间的关系，传统意义上特别容易出现开发商在整个开发过程中把自己利益最大化，牺牲了整个空间公共利益。
现在城市更新是对这个事情很重要的纠正。高一轩提到，从京投发展角度出发，很有效也很直接的做价值增量方式就是轨道交通增量，轨道交通新线都会带来片区更新，给地域注入价值增量。
“在开发过程中如何通过资源调配让价值增量更合理地分配到利益各个相关方，这是我们在城市更新中思考的。”高一轩说，因为企业本身基因原因，京投发展也在做跟内容和运营相关的事情。城市更新不简单是空间上更新提升或者是简单功能改进，更好的城市更新还有内容上的更新，通过内容运营让一个地区的文化生活、运动生活、创新生活等方面也都能得到很大提升。
高一轩认为，在大运营维度指导下，城市更新是兼具了生活美学和营造美学共生特色，如果这样做城市更新未来路还很长，内容也很丰富，而且未来随着存量时代的整体到来，一定会是最后的蓝海。
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秦益飞：做城市更新要把原住居民利益最大化
银丰地产集团总裁秦益飞
讨论进入热烈阶段，银丰地产集团总裁秦益飞表示，最近这几年我们做了一些关于城市更新项目，主要布局在青岛和济南，分别都是万平方米，涉及大量原居民。
随后，他分享了银丰地产在城市更新项目方面的几点心得：
第一，让利于民。怎么在居民、开发商、社会利益分配上平衡，是城市更新项目中非常重要的一个话题。作为开发商，在保障一定利益情况下，还要考虑如何把该地区原住居民利益最大化，在城市规划上需要把交通道路、学校、医院、生活等配套做好，尽量满足居民生活。
第二，居民安置后，如何保障未来生活来源也是银丰地产考虑的一大方面，“我们在城市更新项目中做了20万平方米商业，将来会自己运营产生收益，再还于原住民。”
第三，可持续发展方面多投入。从建筑本身来说，绿建节能都是必须要做的。“我们在济南项目里，做了山东省第一个绿色认证学校。医院医疗资源配套方面也做了一些社区诊所等尝试，更多还是希望未来社区是一个可持续发展的社区。”
第四，坚持以人为本，不忘初心。对开发的追求一定要反馈到安置上，我们的理念是用较少的广告投入、较大居民安置投入，通过社会口碑营造达到整体品质追求。
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邢鹏：线上线下一体化运营模型是城市更新重点
梵天集团董事长邢鹏
“城市更新已经从开发导向转到了客户导向，又从客户导向转到了运营导向。”梵天集团董事长邢鹏表示，虽然这些词大家耳熟能详，但对于一家企业来说却是巨大转变，需要不断调整。
到底什么是运营？
邢鹏以老旧小区改造为例表示，在实际改造过程中企业有非常多的困难和问题需要解决，要思考怎样做才能由传统的二房东模式转变为真正运营，这是城市更新最核心问题。
在城市更新方面，邢鹏和梵天集团除了做好传统线下内容运营外，还在垂直领域做了许多新尝试，如线上平台开发，以及和薇娅（知名网络主播）在直播层面采取合作。
在邢鹏看来，梵天集团目前努力尝试打造的线上线下一体化运营模型，或许可以改变目前很多传统园区和小镇单纯的线下运营模式。“在过去一年的尝试中，我们遇到了非常多困难，但也有很多机会，这将是我们未来在垂直领域深耕的重点方向。”
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林霄：城市更新和历史文化保护是矛盾体，
核心是要做到服务于人
北京华清安地建筑设计有限公司常务副总经理林霄
“有一句话说城市历史文化遗产保护和城市更新是一个矛盾的共同体。”北京华清安地建筑设计有限公司常务副总经理林霄表示，他所在的设计机构跟房地产这个大领域在20多年发展历程中没有太多交集，设计业务在房地产领域只占了10%，剩下90%的内容其实是跟房地产相背的。
林霄表示，在城市发展过程中，城市的历史文化保护逻辑是自上而下，因为是一种城市精神、城市文化内涵的保护，往往是*府来主导。而城市更新是自下而上的逻辑，从市场需求去思考。
以往的城市更新就是拆旧建新，没有文化价值、生态环境等方面的考虑，随着整个社会从温饱进入小康，整个社会观念、国家发展理念发生了巨大变化，对于城市的历史文化越来越看重，对于城市的情感价值越来越看重，在这个过程中，遗产保护的价值观越来越重要，于是，这种设计机构与很多开发商走到一起，达成了某种意义上的共识。
除了价值共识，林霄认为城市更新与历史文化保护的平衡还应该服从法律法规。此外，还要带着一种情感和责任心，并不是建完卖完就结束了，这个过程可能是陪伴式的成长，即从设计、规划一直到后期运营，是全过程的保护，而不是设计过程中考虑保护，但设计完了运营的时候却突破各种条线去做二度创作，这样对遗产本身是一种新的破坏。
林霄认为，城市更新是个很大的题，现在城市更新的边界也面临越来越模糊的问题。除了城市形态上的更新，现在更多可能是内容上的更新，比如在房子外观之外，产业内容、场景体验等发生了变化，这些是城市更新更应该